Ситуация на рынке жилой недвижимости (осень 2016)

Объявление: «Уважаемые покупатели!
В связи с финансовым кризисом наш бутик переехал обратно на вещевой рынок».

Начнем с регионов: в данном сегменте в первую очередь имеет значение «богатости» конкретного места. В тех местностях, где денег водится немного, уже с весны 2015, похоже, что вообще ничего не происходит, — просто исчезли покупатели как класс, за редким исключением. В крупных городах – вялотекущая, хромая «активность».
В Московском регионе сравнительно все двигается намного веселей, но только относительно регионов, а по сравнению с 2014 годом все изменилось радикально. И хотя как рублевые, так и долларовые цены еще с начала лета 2016 уверенно стабилизировались, но рынок полностью (с некоторыми нюансами) находится во власти покупателя. Якобы на 1 покупателя приходится 4 продавца, я не знаю, еще не проверял.

Пока мы только начали, хочу разъяснить «главный принцип изменения динамики цен» на недвижимость в нашей стране: с самого начала его формирования, то есть с 1992 года, до сегодняшнего момента, и видимо на все обозримое будущее, цена определяется ТОЛКО ценой на нефтепродукты! Больше, ничем другим эти колебания не обуславливаются. Конечно, есть определенная инертность ценообразования, то есть, если нефть рушится «сегодня», то цены не упадут «завтра». Им потребуется какое-то время, 2-4 месяца обычно.
Кстати, за последние 2 года мы убедились, что и курс рубля действует по аналогичной схеме, только уже без опозданий.
Соответственно, в конце блога вы не увидите мой прогноз по динамике изменения цен даже на ближайшую перспективу – смотрите самостоятельно на котировки марки ICE.Brent.

Во время кризиса самая быстрорастущая сеть магазинов в России это «Аренда».

Теперь подробнее про рынок Московского региона (земельные участки и дома).
Начнем с загородки: здесь можно увидеть несколько ярко-выраженных тенденций. Во первых, если до года так 2009 покупателями очень хорошо сметалось почти все, то позже разно-форматный неликвид стал вообще никому не нужен. Сейчас полный неликвид это: объекты рядом с трассой, с ЛЭП, вообще с плохим соседством, в отдаленных местах (сюда я бы отнес, в том числе, практически все дальнее Подмосковье, за исключением берегов крупных водоемов и поселков комфорт-класса)
Кстати, в последнее время стало очень рентабельно, при возможности, переводить некоторые такие (и не только такие) участки под торговое назначение и последующим строительством магазинов. Говорят, что некоторые на этом чрезвычайно хорошо заработали.
Очень плохо продаются: участки с большой площадью или неправильно формы, особенно если нет магистрального газа; невообразимые замки из девяностых, всякий непонятный недострой и недодел; места удаленные от инфраструктуры и с плохими дорогами; всевозможная элитка и псевдоэлитка (в этом сегменте – просто вал предложений, которые даже никто не смотрит).

Традиционно существенно затрудняют продажу: отсутствие межевания, проблематичные соседи, сложности с мощностями.
Ни смотря, ни на что, хорошим спросом пользуются:
— хорошо продуманные поселки эконом, комфорт и бизнес-класса расположенные недалеко от МКАД;
— небольшие участки (1-4 сотки) в ближнем Подмосковье под самостоятельное строительство;
— объекты у большой воды (со своим участком берега) или в лесу;
— НО особенно интенсивный спрос я наблюдаю в сегменте готовых жилых домов. Множество москвичей желает перебраться круглогодично жить (либо докупить альтернативное жилье) в ближнем пригороде. Как правило, речь идет о большой и дружной семье (клане), где кто-то из родственников (чаще всего это взрослая пара уже имеющая несколько внуков) готова продать как минимум одну квартиру, чтобы организовать что-то вроде дачи для детей-внуков. Таких очень много, многим из них принципиально важна столичная прописка, поэтому в первую очередь они рассматривают Новую Москву. Многим их них важна близость автобусного сообщения, — видимо, не все родственники на колесах. Они не любят недострой, зачастую не хотят строиться сами с нуля, не интересуются избами и дачными поселками, где зимой не проживают соседи. Они не выставляют на продажу свою квартиру пока не найдут подходящий дом, а выбирают его долго и мучительно.
Теперь настало время обсудить ситуацию в Москве, я имею в виде в «старой Москве» по квартирам, все, что касается Новой Москвы – смотрите выше в предыдущем разделе.
Неликвид: 4-е и 5-е этажи без лифта; устаревшая элитка (проекты конца 1990-х, начала 2000-х годов).
Тяжело продаются: 1-е этажи; площади больше 130 кв.м.; дома с деревянными и смешанными перекрытиями, с окнами на ТТК или что-то в этом роде; сложные альтернативы (особенно если еще и требуется разрешения органов опеки и попечительства); а также весь эконом-класс, который находится дальше 15 минут пешком от метро. В связи с последним обстоятельством, особое значение имеет только что произошедшее открытие новой кольцевой линии наземного метро — «Московского центрального кольца». Несомненно, что квартиры, которые раньше были расположены где-то на задворках цивилизации, а теперь оказавшиеся рядом с новыми, современными станциями резко положительно меняют свою ликвидность на достаточно привлекательный уровень. То же самое касается территорий, где открываются новые станции традиционных линий метро.
Еще я все чаще замечаю тенденцию к «разбиванию альтернативных сделок». Это очень хороший момент, как и для риелторов, так и для наших потенциальных клиентов! Рынок становиться все более цивилизованным, упорядоченным и понятным. В девяностых, да и начале двухтысячных убедить клиента в подобном сценарии было очень сложно, сейчас намного проще, особенно после изменений в Гражданском кодексе, позволяющие выписываться «в-никуда». Соответственно, и покупателей со свободными деньгами в процентном соотношении стало больше. Грамотный риелтор всегда постарается убедить своего продавца в максимальной скидке для такого потенциального покупателя — всем же выгодно.

Чтобы сейчас с минимальными проблемами продать квартиру нужна одна из двух крайностей: либо вариант по принципу «въехал-живи», то есть где не требуется значительных вложений ни по деньгам, ни по времени; либо жилье без отделки или что-то совсем убитое, требующее капремонта. Все, что по состоянию посередине – это уже проблема, чаще всего серьезная.
Помимо прочего, могу подтвердить все усиливающуюся тенденцию по скупке квартир региональными покупателями, зачастую они продают свои активы «у себя» и вкладываются «в-Москву». Я думаю, всем понятно, что это подразумевает все больший, нарастающий разрыв в ценах между столицей и провинцией. Тут несколько типичных представителей:
— те, кто перебирается в столицу по причине изменения (как правило – повышения) должности /места деятельности, они вначале снимают, присматриваются, собирают деньги и, в конце концов, вкладываются здесь. Это, в большинстве случаев – высококлассные специалисты, эксперты в своей области деятельности;
— те, у кого уже все есть, но очень хочется иметь записной аэродромчик либо, чтобы у детей что-то было свое в Москве, они могут даже тут и не жить;
— те, кто уже давно здесь, они уже много лет владеют собственным жильем, но не могут остановиться, так продолжают скупать «что-нибудь у метро» под ренту.

Могу еще добавить: что потека восстанавливаться будет еще очень долго;

За доллары – евро вам маловероятно продадут эконом-класс (попросят вначале обменять), в сегментах премиум и элит: наоборот — может приветствоваться.

P.S. Как я всегда говорю: в Москве и ближнем Подмосковье можно продать ЛЮБОЙ объект недвижимости, главное, чтобы на него были «нормальные документы», другими словами, чтобы он юридически был готов к продаже. Если с документами все более-менее в порядке, то весь вопрос ТОЛЬКО в 2 вещах: достаточное количество рекламы + адекватная цена, ВСЕ!
Успехов вам!